上海取消普通住房和非普通住房标准，买房税负成本迎来全面下降

　　11月18日，为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（简称《通知》），一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，9月底“沪七条”政策已明确，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。当前财政部等三部委政策发布后，上海积极贯彻落实，正式取消普通住房和非普通住房标准。至此，挂钩在普通住房和非普通住房标准之上的相关税收将面临优化空间等。

　　个税减按1%征收

　　新政明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

　　严跃进表示，上海在房屋交易环节，执行了差别化的个税政策。其源于2006年的政策规定。2006年原上海市地方税务局印发《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。当前上海取消普通住房和非普通住房标准，自然使得核定征收的税率统一为1%。

　　严跃进表示，对于满五唯一住房，上海实行个税免征的政策，若不符合免征条件，政策调整后，按1%税率核定征收。

　　举例来说，若上海某房东出售一套1000万总价的非普通住房，过去个税需缴纳20万元，现在只需缴纳10万元，持续降低了售房成本、增加了住房财产性收入。

　　严跃进提到，若该房东一年内在上海换房，其还可享受个税退税的优惠政策，具体以财政部等三部门《延续实施支持居民换购住房相关税收优惠政策》文件为准。

　　购置二套房契税减负效应明显

　　此次，新政明确，对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。

　　根据《公告》规定，上海市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　在业内看来，此次新政主要有三项变化：一是将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米；二是在上海认购140平方米及以下住房，契税统一降至最低水平，即1%；三是购置二套房的契税，其减负效应较为明显。

　　举例而言，对于认购1000万元总价的住房来说，新政前契税最高需要缴纳3%即30万元，新政后最低可降至1%即为10万元，即直接减少20万元。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从政策制定可以看出政策导向，尽可能覆盖更多的群体，尤其是改善性群体需求。一方面，当前改善需求相对旺盛，90平方米已经难以满足基本需求，面积上的扩大可以看出政策也在做合理的引导。另一方面，购买二套房省下的契税尤其是140平方米以内省下的契税是最多的。即便是购买140平方米以上的二套也能享受1%的契税优惠。

　　卢文曦认为，90-140平方米区间得到的优惠虽然只是0.5个百分点，但是覆盖面是非常广的。上海今年前10个月新建商品住宅中90-140平方米的成交房屋占比达到65%，二手住宅这一比例也有27%。有相当比例的买家能获得实实在在的优惠。尤其是在二手房交易中，当前随着楼市情况好转，房东姿态明显转变，“沪七条”后议价空间普遍收窄，双方谈判难度在增加。此时交易成本上可以省下几万甚至十几万，即便房东在价格上相对强势，没有太多折扣的背景下，买家依旧能得到一定实惠，促进交易顺畅进行有积极推动。

　　增值税调整利于房东提高售房积极性

　　此外，根据《公告》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　此次上海取消普通住房和非普通住房标准后，挂钩在其上的增值税政策也将优化。

　　严跃进认为，增值税政策和房屋出售关系较大，增值税政策调整后将有力降低上海房东的售房成本，同时，也将提高挂牌和售房积极性，反过来也增加了优质二手房的挂牌，对于购房者购房选择面增加等都有积极的作用。

　　具体而言，过去在上海出售持有两年以上的非普通住房，需要缴纳房价差额的5%增值税；普通住房和非普通住房标准取消后，在上海出售持有2年及以上的住房，将不再需要缴纳增值税。

　　举例来说，若某人2014年曾购置一套600万元的住房，到2024年该住房价格为1000万元，其增值额约为400万元。因持有年限已超两年，因此可直接减少增值税约400*5%即20万元，减负效应非常可观。

　　业内：上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段

　　业内指出，此次上海深入贯彻党中央、国务院和相关部委政策精神，立足支持住房消费等工作，取消普通住房和非普通住房标准，并加快落实房地产税收优化政策。上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在限购、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放。

　　从市场表现来看，11月份过半，上海二手房市场热度不减，延续了10月以来的活跃状态。根据网上房地产数据，11月17日，上海二手房成交1042套，月内第六次破千套。根据安居客上海监测数据，11月前6个周末日成交套数均破千，同时也是“929新政”后第11次破千套。截至11月17日，11月上海二手房已成交15076套，成功超越6月的14168套，创下2024年前17天成交量的最高纪录。

　　市场活跃背后，安居客上海方面认为，一方面沪七条新政持续发力，源源不断地为市场注入活力；另一方面新一轮增量政策正在不间断地推出，对稳定及助推楼市起到了决定性作用。

　　业内认为，购房政策的黄金窗口期已开启。叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。

　　严跃进表示，系列利好政策下，上海房地产市场将朝着向好的方向发展。购房需求将有持续释放的空间。10月份以来上海房地产市场的入市节奏明显加快、多样化购房需求积极释放。同时，税收优化政策虽然在12月1日正式执行，但不影响11月中下旬的房屋买卖，即各类型房屋交易都可享减税优惠，包括各在途交易。供求关系在四季度将有积极调整。当前“政策-市场”之间的互动效应明显增强，市场信心也持续增加。随着供给和需求两端的积极调整，上海房地产市场的供求关系将会优化，上海房地产市场也将朝着平稳健康的方向发展。